ABL en CABA 2026: qué es, cómo se calcula y cuánto se paga

El ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) es el tributo municipal que se paga en la Ciudad de Buenos Aires por todo inmueble o terreno, propio o ajeno, con mejoras o sin ellas. Financia los servicios de alumbrado público, barrido de calles y recolección de residuos. Se factura mensualmente junto con el servicio de higiene urbana.

No es nuevo ni menor: es uno de los dos impuestos fijos que acompañan la tenencia de una propiedad en CABA —el otro es el impuesto inmobiliario que cobra la provincia— y conviene tenerlo presente tanto al comprar como al alquilar.

La base del ABL es la valuación fiscal de la propiedad. La AGIP determina un valor de mercado estimado para cada inmueble y aplica una alícuota que, históricamente, ha buscado mantener el tributo en torno a un porcentaje bajo anual de esa valuación. A eso pueden sumarse recargos por superficie, destino y zona.

La actualización anual respeta topes que la AGIP fija por decreto, de modo que entre un año y otro el importe no puede saltar más de cierto límite, aunque la inflación sea alta. Esa combinación de alícuota + tope es lo que hace que dos propiedades del mismo valor puedan pagar montos distintos.

Para entenderlo: si tu propiedad tiene una valuación fiscal de 1.000 unidades y la alícuota del año ronda un porcentaje pequeño, el ABL anual será ese porcentaje sobre las 1.000 unidades, repartido en 12 boletas mensuales.

El valor exacto varía cada año por la revaluación y por los topes vigentes. Por eso, si estás evaluando una compra, el dato más confiable es pedir la boleta del inmueble: ahí figura la partida, la valuación y el importe que se paga hoy.

En general el ABL lo abona el propietario, aunque en muchos contratos de alquiler las partes pactan que el inquilino lo pague dentro de las expensas o por separado. Al revisar un contrato conviene leer qué dice específicamente sobre este tributo.

En los edificios bajo propiedad horizontal, el ABL suele llegar incluido en la boleta de expensas y se reparte entre las unidades por coeficiente, igual que los demás gastos comunes.

Fuera de CABA, el tributo equivalente es el impuesto inmobiliario provincial. En el conurbano lo cobra ARBA y tiene su propia lógica de valuación, partidas y vencimientos, con escalas que suben según el valor del inmueble.

Si vas a comprar en el GBA, el mismo control que acá hacemos con el ABL (pedir la boleta, anotar la partida, revisar deudas) se hace con el impuesto inmobiliario de ARBA. El informe de dominio y los certificados libres de deuda cubren ambos casos.

El ABL se abona a través de la boleta que emite AGIP. Podés pagarla en bancos, con tarjetas, por home banking o por la aplicación oficial; casi siempre hay formas de adhesión al débito automático con pequeños beneficios.

Los vencimientos mensuales y las variantes de pago anticipado se publican en el calendario oficial de AGIP. También se pueden emitir boletas digitales por internet sin esperar el papel y consultar deudas pendientes con la partida del inmueble.

Antes de comprar, pedí la boleta de ABL del inmueble o estimá su base con la valuación fiscal. Sumá ese costo mensual a expensas, impuesto inmobiliario provincial y mantenimiento para calcular el costo real de tenencia.

Una propiedad barata en precio pero con expensas altas y un ABL elevado puede terminar costando más por mes que otra de precio mayor. El informe de dominio y una tasación con valores actuales te evitan sorpresas.

En RealXpertAI podés comparar fichas reales por barrio y ver el rango de precios de la zona antes de decidir.

Existen exenciones para jubilados y pensionados, propietarios de vivienda única y, en algunos casos, para inmuebles de interés cultural. Los descuentos por pago anticipado se actualizan cada año. Consultá siempre el canal oficial de AGIP para condiciones vigentes.

Si creés que te corresponde una exención, el trámite se inicia en AGIP y requiere presentar la documentación que acredite la condición (por ejemplo, certificado de jubilación y constancia de vivienda única).

Como el ABL es un tributo que recae sobre la partida del inmueble, las deudas pendientes pueden complicar el traspaso. Por eso en toda compra se pide el certificado libre de deuda de ABL: garantiza que las boletas impagas no pasen al nuevo propietario.

Si aparecen deudas viejas en la verificación, se descuentan del precio o se saldan antes de la escritura. Es parte rutinaria de la due diligence, junto con expensas y libre deuda de servicios.

¿El ABL se paga todo el año aunque la propiedad esté vacía? Sí: el tributo es por la tenencia, no por el uso, así que se abona igual que esté ocupada o desocupada.

¿Sube con las obras o mejoras? Las ampliaciones que modifican la valuación pueden actualizarla. Cualquier cambio se ve en la revaluación anual de AGIP.

¿Alquilar con ABL incluido en expensas es legal? Sí, si el contrato lo estipula; la ley no lo prohíbe, pero conviene que el reparto quede por escrito para evitar reclamos.